26. August 2010

Leerstand Wer zahlt das eigentlich?

Droht eine deutsche Büroimmobilienblase?

In Deutschland zeigt man gerne auf die Immobilienkatastrophe in den USA als den Auslöser der jüngsten Finanzkrise. Ist Deutschland denn besser? Der Immobilienberater Savills meldet am 19. August diesen Jahres, dass den Büroimmobilieneigentümern in den fünf größten deutschen Bürovermietungsmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München Leerstandskosten von mehr als 150 Millionen Euro jährlich entstehen. Diese Nebenkosten setzen sich unter anderem aus öffentlichen Abgaben, Versicherungsprämien, Wartung, Heizung und Vermarktung zusammen. Die entgangenen Mieteinnahmen für die derzeit leerstehenden Flächen summieren sich auf etwa 980 Millionen, also fast eine Milliarde, Euro jährlich. In den fünf untersuchten Büromärkten ist der Flächenleerstand in den vergangenen eineinhalb Jahren merklich gestiegen. Die Leerstandsrate hat inzwischen wieder die Marke von 10 Prozent überschritten. Dies war zuletzt im Jahr 2006 der Fall. Insgesamt stehen in den Top-5-Märkten derzeit rund 7 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer.

Allein in Frankfurt, wo manche Bürogebäude nur zu 60 Prozent ausgelastet sind, entgehen den Immobilieneigentümern derzeit mehr als 350 Millionen Euro pro Jahr, die direkten Leerstandskosten summieren sich bei dem derzeitigen Leerstand von ca. 2 Millionen Quadratmetern auf mehr als 44 Millionen Euro. Zum Vergleich: Im vergangenen Jahr wurden in Frankfurt Büroimmobilien für nur insgesamt ca. 350 Millionen Euro erworben. Restaurants oder Krankenhäuser mit dieser Auslastung würden eingehen. Was die Sache aber noch verdächtiger macht: Es werden weiterhin munter Hochhäuser geplant, die zu großen Teilen Büros beherbergen sollen. Der Frankfurter Hochhausrahmenplan von 1998, entworfen vom Architekturbüro Jourdan & Müller unter dem schicken Titel Frankfurt 2000, wies 16 Standorte im Stadtgebiet aus, an denen neue Hochhäuser gebaut werden durften. Obwohl trotz finanzieller Probleme sechs Standorte aus diesem Plan gestrichen werden mussten, wurden weitere Hochhäuser an anderen Stellen gebaut. 2007 wurde der Hochhausrahmenplan überarbeitet, übrigens vom gleichen Architekturbüro, was zur Genehmigung von 23 neuen Hochhausprojekten an 16 Standorten führte. Nochmals: Bis auf wenige Ausnahmen handelt es sich um reine Bürogebäude.

Während man diese Bürogebäude also nicht wirklich braucht, berichtet Frankfurts Planungsdezernent Edwin Schwarz (CDU) von einer wachsenden Wohnungsnachfrage in den kommenden Jahren. Er rechnet mit einem Bedarf von 11.000 bis 23.000 Wohneinheiten bis zum Jahr 2020. Es liege wieder im Trend, in der Stadt zu wohnen. Es werden also neue Wohnungen gebraucht – bloß wo? Schwarz entblödet sich nicht, diese Frage zu stellen. Die Flächen zur Wohnbebauung seien begrenzt, sagte er, auch weil der "Grüngürtel" ein Drittel des Frankfurter Stadtgebiets einnehme. Also ist die Umwelt Schuld am Frankfurter Wohnungsmangel. Die geplanten Wohneinheiten sind von ihrem Volumen her gesehen lächerlich im Vergleich zu den geplanten Büroeinheiten. Aber es stört offenbar niemanden, dass am Bedarf vorbei gebaut wird.

Kaum wahrscheinlich, dass in Europa dieser Irrsinn auf Deutschland beschränkt ist. Wer steht eigentlich für diese vielen Milliarden an Verlusten ein, die sich in den vergangenen Jahren angesammelt haben? Bereits nach dem Platzen der New Economy Blase, und das ist schon eine Weile her, war der Leerstand noch höher, wie Savills berichtete. Wem nützen die nutzlosen Gebäude? Ist der ein Schelm, der hier an Spekulation denkt? Wieviele Blasen sollen denn noch platzen? Bereitet sich hier vielleicht die nächste vor? Die Büroimmobilienblase?


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