28. Juni 2008

Rechtsprechung Aufwärtshaken gegen Vermieter

Wie Politik und BGH die Wohnungswirtschaft drangsalieren

In fast jeder entwickelten Volkswirtschaft hat die Immobilienwirtschaft einen sehr wichtigen Anteil am Wohlergehen der Menschen. Zuletzt wurde dies erneut einer breiteren Öffentlichkeit deutlich, als im Gefolge der Subprime-Krise der zusammenbrechende amerikanische Wohnungsmarkt im Zusammenhang mit einer Rezession erwähnt wurde. Das Baugewerbe ist aber nicht bloß wegen der Subprime-Krise unter Beschuss. Denn speziell in Deutschland lässt die Immobilienkonjunktur seit Jahren zu wünschen übrig. Ursache hierfür ist insbesondere die nationale Politik. Schuld an der mangelnden Attraktivität deutscher Immobilien trägt der Gesetzgeber. Dessen erklärtes Ziel ist es zwar seit jeher die Immobilie zu fördern. Die Forderung erschöpft sich aber, wie fast immer, wenn Politiker Probleme lösen wollen, in finanziellen Anreizen.

Dabei sind es gerade die nicht-finanziellen Regelungen, die der Immobilienwirtschaft das Leben schwer machen. Denn auch andere Faktoren außerhalb der direkten politischen Einflussnahme durch Auf- und Zuklappen des Geldkoffers spielen eine Rolle. Ein Beispiel hierfür sind die Urteile des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats des Bundesgerichtshofs. In einer Serie von Entscheidungen hat dieser die Vertragsfreiheit von Vermietern und Mietern eingeschränkt. Gegenstand dieser Einschränkungen war insbesondere die Möglichkeit des Vermieters, die Durchführung von Renovierungen nach starren Fristenplänen zu verlangen. Mietvertragliche Vereinbarungen, wonach turnusgemäß im festen Abstand einiger Jahre vom Mieter die ihm überlassenen Räume zu renovieren seien wurden für unwirksam erklärt. Dazu muss man wissen, dass die meisten Mietverträge vorsehen, dass der Mieter die überlassenen Räume in einem vergleichbaren Zustand zurückzugeben hat, wie er sie vorgefunden hat. Da die Nutzung einer Wohnung mit deren Abnutzung einhergeht, beinhalten die meisten Mietverträge Klauseln, nach denen der Mieter durch Schönheitsreparaturen der Abnutzung Einhalt gebietet. Das ist sicher klug, weiß man doch aus Erfahrung, dass derjenige, der Dinge nutzt, die nicht sein Eigentum sind, mit diesen weniger pfleglich als ein Eigentümer umgeht. Will ein Vermieter also nicht unliebsame Überraschungen erleben, dann beugt er vertraglich der Rückgabe einer verwohnten Wohnung vor. Mieter sind damit zumeist einverstanden. Häufig erledigen sie die Renovierungsarbeiten in eigener Person. Vielfach wird es auch so sein, dass ein Mieter dies als fair empfindet – ganz unabhängig von der vertraglichen Verpflichtung. Denn noch ist es wohl allgemein Sitte, dass derjenige, der etwas ausleiht, die Sache so zurückgibt, wie er sie bekommen hat. Hausfrauen, die sich von der Nachbarin eine Schüssel ausleihen, geben sie gespült zurück. Sportler, die ein Handtuch vergessen haben und es sich leihen müssen, waschen es und bringen es gereinigt ins nächste Training mit.

Der Bundesgerichtshof sieht dies, ganz dem Mieterschutz verpflichtet, anders. Die Folge ist, dass die einvernehmlichen Regelungen der Parteien für das Vertragsverhältnis nicht mehr Geltung findet. An die Stelle der Vereinbarung der Parteien tritt die Auffassung der Gerichte. Tausende von Mietern lesen von solchen Entscheidungen in den einschlägigen Blättchen der Mieterbünde und in den „Ihr Recht als Mieter“-Kolumnen der Klatschpresse. Mit dem trügerischen Gefühl rechtlicher Siegesgewissheit verweigern sie die Renovierung der von ihnen gemieteten Räumlichkeiten bei Auszug. Dass die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs nur auf wenige Fristenpläne Anwendung finden und der Vermieter als Ausgleich der Unwirksamkeit eine erhöhte Miete fordern kann, bleibt dem Mieter regelmäßig unbekannt. Darüber berichtet die Klatschpresse nicht. Sicher ist jedoch, dass die durch den Mietvertrag geschaffene Sicherheit über die gegenseitigen Rechte und Pflichten durch den Konflikt abgelöst wird. Dem Finden einer individuellen Lösung in den Fällen, in denen der Mieter möglicherweise die Wohnung tatsächlich so ordentlich behandelt hat, dass eine Renovierung auch dem Vermieter überflüssig erscheinen muss, steht nun die Rechtsprechung im Weg. Das ist bedauerlich, bedenkt man die Interessenlage des Vermieters: Würde dieser sich der einvernehmlichen Verlängerung des Renovierungsturnus verweigern, wenn er das Glück hat, einen Mieter zu haben, der die Wohnung so behandelt, als sei er selbst Eigentümer? An die Stelle der Verhandlung, des Findens einer einvernehmlichen Lösung, des „Vertragens“, tritt nun der Hieb mit dem Richtschwert der Justitia. An die Stelle von Eigentum und darauf basierender Vertragsfreiheit rückt die obrigkeitliche Entscheidung. Nicht nur wird die zivilgesellschaftliche Fähigkeit der Konfliktlösung beeinträchtigt, sondern der Konflikt auch erst heraufbeschworen.

Wundern muss man sich freilich nicht über diese Rechtsprechung und ihre Folgen. Erstens entscheiden die Bundesrichter anhand politisch gemachter gesetzlicher Leitbilder. Zweitens sind sie bloß das juristische Pendant der politischen Entwicklung zur Abschaffung des ehemaligen Bürgers. Als politisches Leitbild dient nicht mehr der Bürger, ausgestattet mit Verantwortung für sich und die Seinen, sondern der infantile Untertan. Ihn gilt es zu bewahren vor den Widrigkeiten des Lebens, nämlich unfairen Vermietern, wucherischen Benzinverkäufern und bösartigen Kioskbetreibern, die untertänigen Kindern ungeniert Schokoriegel andrehen. Wie kann man von der Rechtsprechung erwarten, sich solch hehrer Anliegen zu verweigern?


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