18. Oktober 2008

Kreditkrise Der non-recourse loan

Ursachen der Immobilienblase

Für Deutsche ist unverständlich, warum die amerikanischen Banken derart hohe Verluste aus Immobilienfinanzierungen erleiden. Deutschland gehört zu den Ländern mit der geringsten Wohneigentumsquote. Die Mietwohnung ist in Deutschland weit verbreitet, das Eigenheim für viele nur Wunschtraum. Das liegt einmal an den hohen Grundstückspreisen und Herstellungskosten von Häusern, zum anderen aber auch an einer für Wohnimmobilien recht strengen Prüfung der Kreditwürdigkeit. Wer in Deutschland ein Haus erwerben möchte, der muss je nach Bank zwischen zwanzig und vierzig Prozent Eigenkapital mitbringen. Das Haus wird meist mit einer Grundschuld, seltener mit einer Hypothek, zugunsten der kreditgebenden Bank belastet. Mit dieser wird das von der Bank vergebene Darlehen besichert. Alle paar Jahre wird der meist mit einer festen Laufzeit versehene Kredit verlängert, häufig bei der gleichen Bank, weil die Kosten für einen Bankwechsel wegen der Umschreibung der Sicherheit im Grundbuch kleinere Zinsvorteile aufwiegen. Nach zwanzig bis dreißig Jahren ist das Häuschen oder die Eigentumswohnung abbezahlt. Der Zinsanteil der Kreditraten kann in Deutschland nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Ganz anders zeigt sich die Situation in den USA. Zinszahlungen auf Hypotheken sind steuerlich absetzbar. In Deutschland dagegen musste die steuerliche Förderung von Wohneigentum durch die Abschaffung der Eigenheimzulage einen herben Schlag einstecken. Wesentlich günstiger sind in den USA die Herstellungskosten für Immobilien. Das amerikanische Bauplanungsrecht ist sehr viel liberaler. Wer nicht gezwungen ist, energiesparsam zu bauen, der kann ein Haus billiger errichten. In Deutschland treiben strenge Bebauungspläne Landwirte in die Gemeinderäte. Jahrein jahraus arbeiten sie darauf hin, dass endlich ihre Ländereien im Rahmen einer Änderung der Gemeindesatzung zu Bauland erklärt werden. Dann lassen sie sich zu Erschließungspreisen an die Gemeinde verkaufen oder gleich als noch teuereres Bauland an private Bauherren. Anders als durch das deutsche Bauplanungsrecht werden Bauflächen in den USA nicht mittels „zoning law“ künstlich verknappt. Bauen ist fast überall möglich, ein Anschlusszwang an die öffentliche Kanalisation vielerorts unbekannt.

Ein weiterer Punkt ist der in den USA verbreitete sogenannte „non-recourse loan“. Diverse Einzelstaaten schreiben den Banken vor, diesen ihren Kunden anzubieten. Wegen des zwischenstaatlichen Wettbewerbs kann es sich jedoch kaum eine Bank leisten, ihn nicht zu Verfügung zu stellen, selbst wenn sie nicht gesetzlich dazu verpflichtet ist. Der „non-recourse loan“ ist eine besondere Art des Immobilienkredits. Kommt der Kreditnehmer mit seinen Raten in Verzug, so kann die Bank einzig in die Immobilie vollstrecken, nicht aber auf das sonstige Vermögen des Kreditnehmers Zugriff nehmen. Kann der Kreditnehmer die Raten nicht mehr leisten, so wird er seine Verpflichtung zur Bedienung des Kredits – also Zahlung von Zins und Tilgung sowie die Verpflichtung zur Rückzahlung – los, indem er der Bank die Immobilie übergibt. Ein eingeschriebener Brief mit dem Hausschlüssel adressiert an die Kreditabteilung der Bank genügt. Die Bank kann die Immobilie anschließend versteigern lassen und den Erlös behalten. Mag sich das auf den ersten Blick auch ungewohnt anschauen lassen, so steckt doch ökonomische Rationalität dahinter. Wer als Kreditnehmer einen „non-recourse loan“ aufnimmt, der kann davon ausgehen, dass die Bank die Werthaltigkeit der Immobilie genau überprüft. Nichts anderes machen deutsche Banken, wenn sie sich Fotos von der zu finanzierenden Immobilie geben lassen und den Beleihungswert feststellen. Bleibt im Fall einer deutschen Bank diese Beleihungswertfeststellung bloßes Vergnügen der Bank, so bewirkt der „non-recourse loan“ eine genauere Analyse der mit der Finanzierung verbundenen Verbindlichkeiten. Ein Immobilienkäufer profitiert auf diese Weise von der Expertise des Kreditgebers, denn dieser hat ein besonderes eigenes Interesse daran, dass sein einziges Sicherungsmittel im Ernstfall keine Verluste bewirkt. Verbunden ist der „non-recourse loan“ mit einem sog. „down payment“ von meist zwanzig Prozent. Der Käufer muss also zwanzig Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren. Einem etwaigen Wertverlust der Immobilie kann dadurch in diesem Rahmen vorgebeugt werden. Die monatliche Kredittilgung ist so bemessen, dass der durch Benutzung der Immobilie entstehende Wertverlust ausgeglichen wird.

Diese Praxis änderte sich ab dem Jahr 2001. Nach der Internetaktienblase hielt die Fed die Zinsen niedrig, wahrscheinlich viel zu niedrig. Mangels anderer Anlagealternativen wanderte billiges Geld in den Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Immobilien stieg und die Preise mit. Merkmal eines Booms ist, dass die Teilnehmer mit einem ewigen weiteren Anstieg der Preise rechnen. Da die Häuserpreise stiegen, stieg auch der Wert der Immobilie als Sicherheit für den Kredit. Das „down payment“ reduzierte sich erst auf zehn, dann auf drei und schließlich auf null Prozent. Wozu noch eine Anzahlung verlangen, wenn die Immobilie in vier Jahren um die Hälfte teurer ist? Welcher Kreditnehmer wollte da den Schlüssel übergeben? So oder ähnlich müssen die Banken gedacht haben. Die erweiterten Möglichkeiten der Finanzierung eröffneten aber auch Immobilienkäufern größeren Spielraum. Die, die nichts gespart hatten, konnten bei „zero-down-mortgages“ plötzlich Eigenheime erwerben. Noch dazu wurden Kredite zu variablen Zinsen ohne Tilgung angeboten. Benzin war günstig, pendeln billig – und so entstanden vollkommen neue Vororte, in denen sich die neue untere Mittelschicht ansiedelte. Es ist beachtenswert, dass die kolossalen Immobilienpreissteigerungen vornehmlich im Südwesten der USA und in Florida stattfanden. Es sind die Gebiete mit dem größten Anteil arbeitsamer hispanischer Einwanderer. Der amerikanische Traum wurde wahr, die Bauindustrie boomte. Nicht für ganz lang, wie auch die inzwischen wissen, die sämtliche Warnungen vor dem trügerischen Boom in den Wind schlugen. Sanft steigende Zinsen erhöhten die Kosten für die Zinszahlungen, der rapide ansteigende Benzinpreis die Kosten für das Pendeln. Leicht anziehende Arbeitslosigkeit tat ihr übriges. Es bedarf am Ende eines Booms keiner  besonderen Umstände, um die Blase zum Platzen zu bringen.

Die Banken sind nun im Besitz hunderttausender Immobilien, die sie zu hundert Prozent finanziert haben, die leer stehen, deren Preise aber infolge der Blase regelmäßig um fünfzig Prozent, häufig um noch viel mehr eingebrochen sind. Im Falle eines „non-recourse loans“ ist die gesamte Differenz aus nominalem Darlehen und letztlich erzielbarem Versteigerungserlös von der finanzierenden Bank als Verlust zu verbuchen. Es sei denn, die finanzierende Bank hat die Kreditansprüche zuvor verbrieft und an Wall Street weiterverkauft.

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